РЕКОМЕНДАЦИИ 
собственникам помещений в многоквартирном доме при формировании взаимоотношений с управляющими организациями при выполнении работ и оказанию услуг по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом

1.	ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Рекомендации собственникам помещений в многоквартирном доме при формировании взаимоотношений с управляющими организациями при выполнении работ и оказанию услуг по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом  (далее –  рекомендации) носят рекомендательный характер и предназначены для оказания соответствующей методической помощи  собственникам помещений в многоквартирном доме.
1.2. Рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила содержания общего имущества) и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации. 
1.3. В настоящих Методических рекомендациях используются следующие основные понятия:
- многоквартирный дом (далее – МКД) – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящееся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной или муниципальной собственности;
- собственники помещений в многоквартирном доме (далее – собственники в МКД)  – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;
- плата за содержание и ремонт жилого помещения в МКД –  средства, вносимые собственниками в МКД за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонтам общего имущества в  МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
- расходы на содержание и ремонт МКД – средства, направляемые на финансирование выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
-  доходы от содержания МКД – средства, получаемые в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения; средства,  получаемые в качестве платы от реализации прав собственников в МКД по владению и пользованию общим имуществом в МКД; целевое бюджетное финансирование;
- управление МКД  (далее – управление) – деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в МКД, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

2. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ,
УСЛОВИЯ, ВКЛЮЧАЕМЫЕ В ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

2.1.Согласно требованиям ЖК РФ собственники в МКД обязаны выбрать один из следующих способов управления МКД:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
2.2. В соответствии с требованиями ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества  в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, деятельности по управлению МКД.
2.3. Данные  рекомендации рассматривают условия выполнения работ и оказания услуг по содержанию, ремонту общего имущества МКД и управлению МКД в случае выбора управляющей организации в качестве способа управления.
2.4. Для выполнения вышеуказанных задач и формирования взаимоотношений между собственниками в МКД и управляющей организацией заключается договор управления МКД.
Основные требования и порядок заключения договора управления устанавливаются ЖК РФ. 
2.5. Договор управления МКД заключается  в письменной форме между собственниками помещений  в МКД с одной стороны и управляющей организацией с другой, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Вопрос о месте хранения договора управления и порядка ознакомления с ним рекомендуется определять в качестве отдельного вопроса в повестке решения общего собрания собственников в МКД.
2.6. Существенные условия договора управления МКД определены ЖК РФ.
Согласно ЖК РФ данный договор должен содержать следующие существенные условия:
-  адрес МКД;
-  состав общего имущества в МКД;
- перечень и периодичность услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и порядок его изменения;
- перечень коммунальных услуг, которые представляет управляющая организация гражданам;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (включая условия изменения размера данной платы  на очередной	 финансовый год), а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
2.7. Для выполнения вышеуказанных существенных условий договора управления МКД данные рекомендации предусматривают включение в договор таких условий как:
- указание периодичности выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, как одного из условий для формирования размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность;
- права и обязанности сторон;
- форму и порядок предоставления отчета о выполнении договора управления МКД;
- порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации, с указанием передающего лица и состава и состояния документации;
- ответственность сторон;
- порядок изменения и расторжения договора управления.
2.8. Условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников в МКД доме, поскольку это единый объект недвижимости, находящийся в общей собственности. Им может управлять только одна управляющая организация.
2.9.  Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. 
2.10. Применение вышеуказанных условий при заключении договора управления позволит: 
-  повысить качество оказания услуг по управлению МКД и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД,
- организовать  эффективное  использование средств, направляемых на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в таких домах;
- обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
- совершенствовать договорные отношения;
- более полно обеспечить  реализацию положений ЖК РФ.

3. Расходы на содержание, РЕМОНТ 
И УПРАВЛЕНИЕ 
многоквартирного дома

3.1. Классификация и перечень расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома

3.1.1. Согласно требованиям ЖК РФ  собственники помещений в МКД обязаны нести расходы  на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
3.1.2.  Расходы на содержание МКД включают:
а) Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД:
-  расходы на содержание конструктивных элементов здания;
-  расходы на содержание внутридомового инженерного оборудования;
- расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории);
-  расходы на текущий ремонт конструктивных элементов здания;
- расходы на текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования;
- расходы на текущий ремонт объектов благоустройства.
б) Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
в)  Расходы на управление многоквартирным домом.
г)  Расходы на иную деятельность, направленную на достижение целей содержания МКД.
3.1.3. Расходы на проведение работ по содержанию и текущему ремонту конструктивных элементов определяются на основе следующих видов работ: 
- технические осмотры конструктивных элементов;
-  работы по текущему ремонту конструктивных элементов (кровельные работы, малярные работы, плотничные работы, стекольные работы, штукатурные работы, столярные работы, ремонтно-строительные работы, сварочные работы, подсобные работы и иные работы).
3.1.4. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования МКД определяются на основе следующих видов работ: 
- технические осмотры внутридомового инженерного оборудования;
- санитарно-технические работы, работы по ремонту электросетей и электрооборудования;
-  сварочные работы;
- работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования;
-  работы по ремонту контрольно-измерительных приборов и автоматики;
- работы по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета;
-  аварийно-восстановительные работы;
-  работы по содержанию и ремонту лифтов;
- прочие работы по содержанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования. 
3.1.5. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории определяются на основе следующих видов работ: 
- уборка  лестничных клеток и проемов;
- содержание мусоропроводов;
- содержание придомовой территории;
- содержание зеленых насаждений;
- дератизация и дезинсекция;
-  вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
 - прочие виды работ, связанных с благоустройством и обеспечением санитарного состояния МКД и придомовой территории. 
3.1.6. Периодичность выполнения работ и оказания услуг должна быть определена собственниками помещений в МКД на общем собрании.
3.1.7.  Перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД рекомендуется определять по итогам технического осмотра каждого конкретного МКД.
Возможный перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД определен в Правилах и нормах технической эксплуатации  жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. 
3.1.8. По капитальному ремонту общего имущества МКД собственникам в МКД целесообразно принять решение об оплате данной услуги в ежемесячном равном размере в течение определенного количества лет, с целью накопления средств необходимых для проведения работ по капитальному ремонту.
Данный вопрос рекомендуется рассматривать в качестве отдельного вопроса в повестке дня решения общего собрания собственников помещений.
Накопление средств на капитальный ремонт общего имущества МКД позволит избежать единовременного резкого роста расходов собственников помещений в случае решения о проведении капитального ремонта.
3.1.9. Решение об использовании данных средств, о сроке начала проведения капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта, должно приниматься на общем собрании учетом предложений управляющей организации.

3.2. Порядок и условия определения расходов на содержание,  ремонт и управление  многоквартирным домом

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД
3.2.1. Размер и состав расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД зависит от состава общего имущества, а  также перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
3.2.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД работ и услуг, порядок их оказания и выполнения должны быть установлены Правительством РФ в ближайшее время.
3.2.3. При формировании перечня работ  учитываются: конструктивные и объемно-планировочные решения многоквартирного дома, срок эксплуатации, степень его износа, этажность, характеристика и оборудование придомовой территории и другие факторы. 
3.2.4. После определения состава общего  имущества в МКД собственники устанавливают перечень,  состав и  периодичность работ по его содержанию и ремонту.
3.2.5. При определении размера платы за содержание и ремонт    помещений рекомендуется применять перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту  конструктивных элементов, инженерных систем МКД, благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории и  мест общего пользования, без которых невозможно полноценное проживание в  нем. 
Такие работы обеспечивают удовлетворение требований и запросов собственников помещений по уровню комфортности, безопасности проживания, этике обслуживания и поддержание в технически исправном состоянии конструктивных элементов здания и его инженерной инфраструктуры.
Такой перечень работ может быть определен с использованием  Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Для более подробной детализации работ могут быть применены  Правила и нормы технической эксплуатации  жилищного фонда. 
3.2.6. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД представляют собой стоимость трудовых ресурсов, используемых в процессе выполнения  работ  материалов, основных средств (включая машины и механизмы), а также другие затраты.
3.2.7.  При определении расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющая компания исходит из предложений предприятий-подрядчиков действующих на данном рынке услуг, а также применяет нормативный метод, заключающийся  в определении расходов на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов. 
К примеру, расчет потребностей на проведение текущего ремонта рекомендуется осуществлять на основе сметной стоимости, определенной с применением территориальных норм и расценок.

Расходы по управлению МКД
3.2.8. При управлении МКД управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещения (здания), в котором находится офис управляющей организации, другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом. 
3.2.9. Расходы на управление могут быть определены исходя из среднерыночной стоимости указанных услуг, а также имеющейся информации о расходах на управление по многоквартирным домам, где выбраны аналогичные способы управления.
3.2.10. Утверждать величину расходов на управление МКД рекомендуется в виде одного из двух вариантов:
- в виде абсолютной величины;
- в виде доли от общих расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.
3.2.11.  Примерный перечень работ по управлению  МКД приведен в Приложении  к данным  рекомендациям.

3.3.  ФОРМИРОВАНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЕЩСТВА МКД И ПРОЧИЕ ДОХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ, РЕМОНТУ И УПРАВЛЕНИЮ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
 
3.3.1. Доходы от содержания многоквартирного дома формируются за счет:
- платы за содержание и ремонт общего имущества МКД;
- доходов от реализации прав собственников помещений по владению и пользованию общим имуществом в МКД (к примеру, доходы от сдачи в аренду части общего имущества в МКД);
- целевого бюджетного финансирования, предоставляемого в виде субсидий.
3.3.2.  В свою очередь,  плата за содержание и ремонт общего имущества МКД формируется на основании утвержденного собственниками перечня работ и услуг, периодичности их выполнения, а также с учетом единичных расценок на выполнение того или иного вида работ и общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
3.3.3. Доходы от сдачи в аренду общего имущества в МКД определяются с учетом размера и форм арендной платы, установленных условиями договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
3.3.4. За счет доходов  от реализации прав собственников помещений по владению и пользованию общим имуществом в МКД собственники помещений могут утвердить:
- расходы на  выполнение иных работ, направленных на достижение целей содержания МКД деятельность (к примеру, расходы на увеличение состава общего имущества МКД, связанные со строительством торгового павильона, пристройки к МКД, бассейна, автостоянки, гаражей, фонтана  и пр.);
- решение, в случае удорожания стоимости работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, о направлении данных средств на выполнение утвержденного перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

4. РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

4.1. В соответствии с ЖК РФ  управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации о деятельности управляющей организации, предоставляемой  в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным  постановлением Правительством РФ от 23.09.2010 №731.
4.2. Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
а) общая информация об управляющей организации;
б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
4.3. Управляющими организациями информация раскрывается путем:
а) обязательного опубликования на сайте управляющей организации в сети Интернет, либо на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, либо на сайте комитета Ставропольского края по жилищно-коммунальному хозяйству;
б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;
в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
4.4.  Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации, указанная в подпункте д) пункта 6.2. данных Методических рекомендации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

5. ОТЧЕТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОБ ИТОГАХ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

5.1.  В соответствии с ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года (если иное не установлено договором управления МКД) представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
5.2. Отчет управляющей организации перед собственниками помещений в МКД должен содержать следующие сведения:
-  перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в разрезе по видам работ, в соответствии с приложением к договору управления МКД, определяющим состав и перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД);
-  плановые расценки за выполнение работ и услуг, на основании которых была сформирована плата за жилое помещение для собственником помещений в МКД (при этом, целесообразно указывать стоимость работ и услуг в соответствии с формой,  на основании которой производится раскрытие информации в сети Интернет);
- данные о принятой периодичности выполнения работ и услуг и фактической периодичности по  итогам прошедшего года, в случае отклонения периодичности от плановой целесообразно указывать случаи и сумму перерасчета за оказание услуги с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
- в части выполнения работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома рекомендуется указывать плановые и фактические объемы выполняемых работ.
5.3. Порядок осуществления контроля за выполнением  управляющей организации ее обязательств, форма и способ отчета в многоквартирном доме, где выбран способ управления управляющей организацией, устанавливается условиями договора управления.

            

 Приложение 
к  рекомендациям

Примерный перечень работ и услуг по управлению общим имуществом
 
Для обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества МКД и предоставления коммунальных услуг потребителям в соответствии с требованиями, определенными действующим законодательством РФ управляющая организация может осуществлять следующие работы и услуги:
1 Ведение технической и иной, связанной с управлением МКД, документации на МКД.
2. Организация  системы технических  осмотров и технического обслуживания общего имущества МКД.
3. Подготовка собственникам мотивированных предложений по перечню работ, необходимых для содержания и ремонта общего имущества МКД.
4. Планирование по финансовому обеспечению работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. 
5. Экономические и сметные расчеты стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. 
6. Ведение учета затрат и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества каждого отдельного МКД.
7. Проведение энергоресурсосберегающих мероприятий.
8. Подготовка к обсуждению на общих собраниях предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества МКД.
9. Организация и проведение отборов подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда.
10. Разработка, юридическое сопровождение проектов договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, рассмотрение и составление протоколов разногласий к ним.
11. Заключение договоров с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов.
12. Контроль за работой подрядчиков. Приемка выполненных работ по договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями.
13. Осуществление расчетов с подрядными и ресурсоснабжающими организациями за выполненные работы по договору.
14. Организация  круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания.
15. Актирование фактов непредоставления или некачественного предоставления жилищно-коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД (по их заявкам).
16. Организация расчетно-кассового обслуживания.
17. Расчет размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, формирование, изготовление, печать и доставка плательщикам счетов – квитанций.
18. Выполнение перерасчетов платежей за жилищно-коммунальные услуги.
19. Заключение договоров на оказание услуг по сбору платежей за жилищно-коммунальные услуги со специализированными организациями.
20. Анализ информации о поступлении денежных средств на лицевые счета плательщиков.
21. Выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, работа по погашению задолженности, принятие мер по взысканию задолженности в досудебном и судебном порядке.
22.  Организация регистрационного учета граждан по месту жительства и по месту пребывания.
23. Подготовка и предоставление собственникам, иным потребителям информации, касающейся деятельности управляющей компании, оказания жилищно-коммунальных услуг в рамках перечня информации, подлежащей обязательному раскрытию, утвержденному Постановлением  Правительства РФ №731.
24. Рассмотрение жалоб, заявлений, обращений граждан, принятие мер реагирования, подготовка и доставка ответов заявителям.
25. Контроль соблюдения собственниками, потребителями жилищно-коммунальных услуг правил пользования жилыми помещениями, правил эксплуатации общего имущества, других норм действующего законодательства и требований договора управления в рамках действующего законодательства.
26. Ведение учета временно (более 5 дней) проживающих в жилых помещениях МКД.
27. Оформление и выдача собственникам жилья, иным потребителям ЖКУ расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, выписок из финансово-лицевого счета жилого помещения и т.д.
28. Подготовка соответствующих документов и участие в собраниях собственников помещений в МКД.
29. Обеспечение своевременного информирования собственников жилья, иных потребителей ЖКУ по вопросам предоставления жилищно-коммунальных услуг, изменению их стоимости.
30. Подготовка отчетов о проведенных работах и выполненных услугах за прошедший год и предоставление ее гражданам на общем собрании и по индивидуальным запросам.

(И иные работы и услуги, определенные общим собранием жильцов)